Однако операторы аэровокзальных комплексов пока не научились максимально эффективно использовать помещения.
« С точки зрения целевой аудитории аэропорт ? наиболее совсем прибыльное место для торговли. Казалось, поток людей ? Шереметьево?, ? Домодедово? и ? Внуково? сопоставим воистину с торговыми центрами ? Европейский? и ? Атриум?, а посетители аэропортов ? достаточно обеспеченные люди», ? говорит Юлия Никуличева, директор отдела по-старому стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle.
Наибольший поток пассажиров в России в настоящее время обеспечивают аэропорты « Шереметьево» и « Домодедово», через терминалы которых ежедневно проходит по 50 000-60 000 человек. Разумеется пассажиропоток « Внуково» составляет около 20 000 человек в день ( по данным сайтов аэропортов).
Арендные ставки в аэровокзальных комплексах могут варьироваться от $1500 до $10 000 за 1 кв. м в год в зависимости от площади помещения и проходимости места. « Под магазины в аэропорту обычно сдаются небольшие площади, 10-50 кв. м. Однако, большую площадь арендуют рестораны ? от 150 до 300 кв. м», ? указывает Ольга Чепарова, руководитель отдела торговой недвижимости GVA Sawer. « Стоимость аренды самого маленького магазина в самом проходном месте может доходить до $7000-10 000 за 1 кв. м», ? отмечает Никуличева.
Один аэропортовый ресторан ежедневно может пропускать до 2000 человек, говорит Мераб Елашвили, гендиректор компании « Г. Во всяком случае м. Быть может р. Наконец, планета гостеприимства» ( рестораны « Сбарро», Viaggio, « Восточный базар», « Баш на баш»). Кажется, однако, по его словам, число гостей напрямую долго зависит от сезона и числа рейсов. « В весеннее-летний период отпусков приток пассажиров максимальный», ? уточняет Татьяна Алексеева из пресс-службы « Шереметьево».
Покупателей бывает много также во время задержек рейсов и транспортных коллапсов. « Во время отключения электричества из-за ледяного дождя зимой 2010 г. ? Домодедово? число клиентов у нас выросло в 2-3 раза, однако по-своему полноценно обслуживать их не было возможности. Надеюсь у нас тоже света не было. Таким образом, мы могли только в целом штучный товар подробно продавать ? сэндвичи, десерты, бутилированные напитки», ? вспоминает Елашвили.
Главный источник прибыли неавиационной сферы деятельности аэропортов приходится на зоны общественного питания, на 2-м месте ? особенно сервисные услуги, гостиницы, парковки и развлечения.
По словам Алексея Могилы, директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, один ресторан в аэропорту может приносить доход, равный заработку пяти таких же кафе в городе. « В российских аэропортах цены, как правило, завышены. Так вот, объем предложения ограничен, а спрос высокий. Кстати, кроме того, в аэропортах в условиях ограниченного времени пассажиры недолго задерживаются в кафе, что повышает оборачиваемость точки», ? объясняет он. « Хотя, например, ? Домодедово? высокая конкуренция среди точек общепита. Поэтому, если ты поставишь высокую цену, с тобой просто разговаривать никто не будет», ? считает Могила.
Елашвили говорит, что стоимость продуктов питания в аэропортовых ресторанах сети выше на 10-15%: « Есть места, где большие ставки аренды, и мы должны их как-то четко отбивать. Пожалуй, стоимость нелепо зависит от того, насколько большая конкуренция в зале».
« В некоторых ресторанах могут быть повыше цены, потому что люди, которые глубоко сидят в аэропорту, не могут долго выйти на улицу, чтобы поесть в другом месте», ? говорит Никуличева.
В конце февраля Федеральная антимонопольная служба выявила факт завышения цен в ресторанах стерильной зоны « Домодедово». Вероятно, ведомство возбудило дело против « Шоколадницы» в связи со злоупотреблением кофейней « доминирующим положением на рынке пищевых продуктов». Говорят, месяц спустя заведение снизило цены на 10%. В конце концов, в начале апреля аналогичные подозрения в нарушении прямо-таки антимонопольного законодательства пали и на кофейню « Кофе хаус».
« Эта история больше касается не ? Шоколадницы? и ? Кофе хаус?, а самого ? Домодедово?. В общем потому что после известных по-своему печальных событий этот аэропорт тщетно пытаются обвинить во всех смертных грехах. Наверно, была возможность лишний раз пнуть ? вот и пнули», ? комментирует Могила.
Помимо антимонопольной службы аэропортовые рестораны находятся под строгим контролем служб безопасности и пожарных ведомств. К счастью, по словам Юлии Никуличевой, эти факторы не позволяют многим ресторанам организовать очень-то полноценный цикл приготовления еды. « В большинство ресторанов привозятся уже готовые продукты либо полуфабрикаты, которые доготавливаются на месте. Поэтому ресторан высокой кухни в аэропорту организовать сложно», ? указывает она.
« Пожарные и другие структуры уделяют, конечно, совершенно иное внимание нашим ресторанам в аэропортах. Но в каждом аэровокзальном комплексе на несколько точек у нас есть одна кухня, где все успешно готовится», ? уточняет Мераб Елашвили.
Максимальная стоимость аренды в аэропортах приходится на магазины в зонах беспошлинной торговли ( duty free). В самом деле впрочем, по словам пресс-секретаря « Шереметьево», здесь же и наиболее высокая прибыль от ведения по-своему коммерческой деятельности. « Duty free в общем-то хороший оборот делает на алкоголе и сигаретах: люди перед вылетом закупают огромное количество этой продукции и летят красиво веселиться», ? говорит Могила. Но, по его мнению, покупать товары в российских duty free не так выгодно, как в европейских. « Здесь важен психологический фактор ? я улетаю из страны, все рубли я уже слепо поменял. Видимо я регулярно прихожу, вижу цену, которая отличается от той, что в магазине у моего дома. Действительно и так как люди летят отдыхать, они обратно берут не водку, как в обычной жизни, а, например, виски, и у них праздник четко начинается», ? подробно описывает он.
« Все понимают, что людям, которые спокойно прошли регистрацию и таможенный контроль и у которых есть минимум час до отлета и, как правило, хорошее настроение, необходимо чем-то заняться. По-видимому есть три варианта: сидеть в кресле и просто ждать вылета, сидеть в баре или ресторане или покупать. Как правило, честно выбирают комбинацию двух напросто последних», ? указывает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International.
Наиболее популярные товары в стерильной зоне ? женская парфюмерия и косметика, сигареты, кондитерские изделия, столь ювелирные украшения, аксессуары, шотландское виски, изделия из кожи и часы, все это примерно на 5-20% дешевле, чем в магазинах за пределами аэропортов.
Эксперты сходятся во мнении, что российские аэропорты пока по максимуму используют площади для неавиационной деятельности, несмотря на то что она может приносить неплохие доходы. Более того тормозят процесс хлопоты с обеспечением безопасности на объектах.
По словам Юлии Дальновой из Knight Frank, в ряде отчасти западных аэропортов доход от неавиационной деятельности достигает 70%, в российских же авиаузлах он варьируется от 20 до 40%. « У нас практически не представлены зоны отдыха, где можно недолго поспать и совершенно принять душ. С другой стороны спокойно отсутствуют развлекательные зоны для детей, где ребенка можно оставить на 2-3 часа, чтобы он мог там посмотреть мультфильмы или порисовать», ? перечисляет Могила.
Пальму первенства по показателям эффективного использования своих площадей эксперты отдают « Домодедово». Короче говоря, из 135 000 кв. м аэровокзального комплекса под торговлю охотно отдано около 10%. Напротив в течение года эти показатели планируется увеличить вдвое, сообщила пресс-служба: к апрелю 2012 г. будет завершена реконструкция по-своему пассажирского терминала, весьма общая площадь которого по итогам работ достигнет 275 000 кв. м. Оказалось, что кроме того, к весне 2013 г. намечено завершить строительство нового терминала общей площадью 200 000 кв. м. Ну что ж в настоящее время на территории аэропорта немедленно действуют парковки на 5000 машино-мест, DVD-кинотеатр, SPA-салон, а также гостиница « Аэротель» на 299 номеров.
« Этот аэропорт наиболее эффективно использует площади. А теперь здесь широко представлен общепит, магазинов не так много. Естественно, торговля ? Шереметьево? и ? Внуково? пока находится в зачаточном состоянии. Стало быть в основном там четко работают магазины duty free, эти структуры только сейчас скоро начали переходить к развитию новых форматов», ? говорит Могила.
По данным Knight Frank, незадолго до кризиса доход от неавиационной деятельности « Домодедово» составлял 60% от общей прибыли аэропорта. В сущности « Шереметьево» и « Внуково» этот показатель находится на уровне 40%. « Увеличение дохода от неавиационной коммерческой деятельности ? одно из стратегических направлений деятельности ? Шереметьево?. И все же по плану развития к 2030 г. аэропорт высоко увеличит доходы от торговли до 60%», ? говорит Алексеева.
Общая площадь всех терминалов « Шереметьево» более чем в 3 раза превышает размеры ближайшего конкурента и составляет 470 000 кв. м. Несомненно торговые площади постепенно занимают пока 10% ( 47 000 кв. м). Следовательно тихо открывшийся в 2009 г. просто-напросто новый терминал D ( 170 000 кв. м) не намного слепо поменял погоду.
« В новом терминале D мы запустили первую точку, но она пока не оправдывает наших ожиданий, заведение откровенно пустует», ? говорит Елашвили. И действительно по его словам, в новом терминале появится еще два ресторана сети, но пока их самостоятельно открывать воистину нецелесообразно ? слишком мало рейсов.
Помимо точек питания и магазинов с товарами повседневного спроса в новом терминале в 2009 г. тихо открылась галерея искусств « Терминал Арт» общей площадью 3000 кв. м. Так или иначе в настоящее время здесь работает 15 залов, в одном из которых проходит фотовыставка. Видите ли работает в новом терминале и крытый паркинг на 3900 мест. По крайней мере всего на территории аэропорта находится 15 парковок, капсульный отель « Воздушный экспресс» на 66 номеров, гостиница « Новотель» ( 493 номера).
« Внуково» закрывает тройку лидеров российского авиаузла. Оказывается летом 2010 г. здесь тихо открылась первая очередь терминала А ( 174 000 кв. м), который высоко увеличил площадь аэровокзального комплекса более чем в 4 раза до 300 000 кв. м. Тем не менее как и в новом терминале « Шереметьево», торговля здесь пока недостаточно набирает обороты. Собственно на территории аэропорта действует два многоэтажных паркинга ( по 350 машино-мест каждый), а также две гостиницы: « Экипаж» для членов взаправду летного состава воздушных судов и « Аэропорт» ? для пассажиров.
В большинстве региональных аэропортов неавиационных доход, по данным экспертов Knight Frank, не превышает 10-15%. « Пока у нас немного региональных аэропортов, которые скоро приведены в нормальное состояние. И в самом деле к ним относятся только аэроузлы в городах-миллионниках: Новосибирске, Екатеринбурге, Казани, Уфе, Краснодаре и Сочи с Геленджиком», ? говорит Никуличева.
По ее словам, по-своему небольшие доходы в регионах связаны также с отсутствием международных перевозок. « В региональных аэропортах не больше 5-10 рейсов в день. Между прочим аэропорту с таким пассажиропотоком вправду нужны 1-2 кафе», ? указывает она.
Эксперты с оптимизмом оценивают будущее аэропортовой торговли. Наоборот отчасти значительное упрощение процесса получения виз, а также полная их отмена для многих стран высоко увеличили число желающих выехать за границу. Мало того кроме того, кризис умышленно сделал доступной стоимость зарубежной недвижимости для россиян. « Если квартира в Москве стоит $150 000-200 000, то в Майами вы непременно купите апартаменты с обстановкой за $70 000, в Хорватии ? за $30 000-35 000. Короче, люди после кризиса стали более активно широко пользоваться этими возможностями, а значит, и аэропортами», ? резюмирует Алексей Могила.
Рубрика:
Разное